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泉州市洛江区住房和城乡建设局关于加强前期物业管理招标投标管理的通知
www.Qzlj.gov.cn   2019/4/28 10:36:20   来源:洛江公众网   浏览:227   字体浏览:
公开方式:
主动公开
发布机构:
住房和城乡建设局
生成日期:
2019-4-28
备注/文号:
泉洛政建〔2019〕121号
内容概述:
附 件:
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泉州市洛江区住房和城乡建设局关于

加强前期物业管理招标投标管理的通知

各房地产开发企业、物业服务企业、小区业主委员会:

为进一步规范全区前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业服务市场的公平竞争,根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《福建省物业管理招标投标暂行办法》、《泉州市住房和城乡建设局关于加强前期物业管理招标投标管理的通知》等相关法规和规定,现就加强全区物业管理招标投标管理的有关事项通知如下:

一、适用范围

凡在本区行政区域内,通过招标投标方式选聘前期物业服务企业实施物业管理服务活动的,适用本通知。

住宅小区、商住小区、高层住宅、别墅等住宅类型的建设项目选聘物业服务企业实施前期物业管理的,按本通知执行。

写字楼、商场、工矿厂房等其他建设项目及业主、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的,参照本通知执行。

二、前期物业管理招标投标活动的主管部门

泉州市洛江区住房和城乡建设局(以下简称“区住建局”)负责洛江区前期物业管理招标投标活动的监督管理。物业总建筑面积在8万平方米及以上且招标人不具备自行招标条件的,招标工作应当委托泉州市洛江区物业管理行业协会(以下简称“洛江物协”)或招标代理机构。

三、通过协议方式选聘物业服务企业的相关事项

(一)通过协议方式选聘物业服务企业的条件

达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目,建设单位应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理:

1、总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区;

2、总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。

住宅小区总建筑面积小于2万平方米、高层住宅总建筑面积小于1万平方米的,经区住建局批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

(二)采用协议方式选聘物业服务企业的建设单位应向洛江区住建局提出申请并提交以下材料:

1、前期物业管理协议方式选聘申请表;

2、协议方式选聘文件;

3、法定代表人关于协议选聘的授权委托书;

4、建设单位的营业执照副本、建设单位资质证书副本的复印件;

5、立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目土地使用权证复印件;

6、规划核准总平面图;

7、物业管理用房情况说明及附图;

第四、五、六条需提交原件复核。

区住建局应在受理申请后的5个工作日内予以核实,对符合规定条件的,应予核准申请。

(三)协议方式选聘程序

1、建设单位应向符合相关要求的物业服务企业发出邀请;

2、建设单位应编制有关协议方式选聘文件;

3、被邀请物业服务企业编制业主临时管理规约、物业管理报价、物业管理方案及建设单位要求提供的其他资料。

(四)协议方式选聘结果的产生办法

1、由建设单位召集,组成3人及以上的评估小组(其中邀请物业管理评标专家不少于总人数的三分之二)对物业服务企业所提供的物业管理服务方案(特别是各类人员的配备)等进行评估,区住建局派人监督;

2、评估小组应当认真、公正、诚实地向建设单位提出书面评估报告。建设单位根据评估报告确定选聘或重新选聘;

3、建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。

(五)物业服务合同的备案

物业服务企业提交下列材料到区住建局办理服务合同备案手续,符合条件的,区住建局于3个工作日内完成备案。

物业服务企业应提交以下材料:

1、洛江区前期物业管理协议方式选聘结果备案表;

2、前期物业服务合同备案表;

3、协议方式选聘结果通知书;

4、物业服务企业代理人身份证明;

5、签订前期物业服务合同的房地产开发企业的营业执照和资质证书复印件、物业服务企业的营业执照复印件;

6、被选聘物业服务企业的物业服务方案和商务文件;

7、前期物业服务合同、业主临时管理规约;

8、洛江区物业管理项目经理备案登记表(附身份证复印件、学历复印件、物业管理项目经理委派(任命)书复印件等)

9、法律、法规规定的其他材料。

以上文件除房地产开发企业文件外,其余均需盖物业服务企业公章。

四、招标的相关事项

(一)前期物业管理招标的方式

前期物业管理招标分为公开招标、邀请招标。

物业总建筑面积在8万平方米及以上的,建设单位应该实行公开招标。连续三次公开招标,每次投标人均少于3家的可以实行邀请招标。物业总建筑面积在8万平方米以下的,建设单位可以选择实行公开招标或邀请招标。

(二)招标工作的组织实施

招标人采用公开招标的,应当在区住建局办理完毕招标备案手续后,在泉州晚报上发布招标公告,同时在泉州市住房和城乡建设局网站发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址,招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的,应当在招标公告中载明。

招标人采用邀请招标的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。

公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,不得少于20日。

招标人根据物业项目的具体情况,可以组织投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改,招标人应以书面形式告知所有投标申请人。

(三)公开招标的资格预审

公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对申请人进行资格预审。

招标人对投标人进行资格预审的,应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
  资格预审文件一般应当包括下列内容:

1、预审申请书格式和申请人须知;

2、申请投标物业服务企业的信用等级、营业执照;

3、主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况;

4、拟派项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等。

经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

公开招标的投标报名时间或预审时间截止时,投标人或资格预审合格的投标人少于三家的,招标人应依法重新招标,同时书面通知已提交投标文件的投标人。

资格预审合格的投标人超过10家的,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标人。

(四)招标文件的编制

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容:

1、招标人和委托代理机构情况,包括名称、地址、资格、联系方式等;

2、招标项目基本情况,包括物业项目名称、四至范围、物业类型、总建筑面积、设施设备和环境及物业管理服务用房配置等;

3、物业服务的内容及要求,包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式;

4、对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格,投标书的格式、主要内容及份数等;

5、评标方法和标准;

6、招标活动方案,包括招标组织机构、组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等;

7、物业服务合同的签订说明;

8、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标文件可以载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。

招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的,投标人应当缴纳。

招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在截止期日前15日,以书面形式告知所有投标人。逾期送达的,投标文件送达截止期日顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

(五)投标保证金和履约保证金

建议招标文件载明投标保证金的缴纳相关内容,投标保证金按招标项目建筑面积1/㎡缴纳,且最高不高于10万元,最低不低于3万元。

招标人应在确定中标人之日起的5日内向未中标的投标人退还投标保证金;中标人的投标保证金自中标之日起转为履约保证金。未要求缴纳投标保证金的项目,中标人应在中标备案前向招标人委托的代管单位洛江物协缴纳项目履约保证金。履约保证金按项目建筑面积1/㎡缴纳,且最高不高于10万元,最低不低于3万元。如中标人在合同期内没有发生违约,招标人在退出项目管理后的一个月内,无息退还中标人全部履约保证金。

招标人可以将投标保证金和履约保证金委托洛江物协管理,洛江物协应指定账户接收和退还投标保证金及履约保证金,并按相关法律规定、政府主管部门的要求和前期物业服务合同约定进行管理。

(六)招标备案

前期物业管理招标的招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,应将下列材料提交洛江区住建局备案。

招标备案应提供如下材料:

1、洛江区前期物业管理项目招标申请备案表;

2、委托代理招标协议书;

3、招标文件;

4、招标公告或投标邀请书;

5、建设单位的营业执照副本、建设单位资质证书副本的复印件;

6、被委托人身份证明;

7、立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目土地使用权证复印件;

8、规划总平图复印件;

9、物业管理用房情况说明及附图。

第五、六、七、八条需提交原件复核。

五、投标的相关事项

(一)投标文件的编制

投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件包括商务文件和物业管理方案。

商务文件部分组成及编制顺序:

1、投标函;

2、关于资格证明文件的声明函;

3、法定代表人资格证明书、授权委托书;

4、投标人情况简介表;

5、投标报价;

6、企业项目业绩表;

7、企业荣誉业绩表;

8、拟定项目经理简历;

9、招标文件要求提供的其他文件和资料;

物业管理方案的编制应另册提供,包括但不限于以下内容:

1、分析物业管理项目的管理特点

2、拟定物业管理目标和采用的管理方式

3、提供的物业管理服务内容及标准(要求有量化标准)

4、物资装备计划

5、项目人员配备

6、管理服务制度建设

7、档案的建立与管理制度

8、公共收益处理及经费收支预算

9、提出经营、管理、服务的新思路

物业管理方案不得出现或体现投标单位的名称、标志等信息。

(二)投标文件的递交  

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止期日前,将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。

招标人或招标代理机构收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件,并在开标之前,不得开启投标文件。

投标人在截止期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收。

六、评标和中标的相关事项

(一)开标会

招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标,开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

开标由招标代理机构或招标人主持,邀请所有合格的投标人参加。开标时,由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的代理机构进行检查;投标文件经确认无误后,由工作人员当众拆封,交评标专家评标。

开标过程应当记录,并存档备查。

(二)评标委员会

评标由依法建立的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理招投标专家组成,成员人数为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的23。招标人可不派员参加。

评标委员会的专家成员,应当由洛江区住建局在开标前24小时内,从泉州市物业管理评标专家库中随机抽取确定。
  评标委员会成员名单在开标前应当严格保密,并认真研究招标文件。

评标专家应当客观、公正地履行职责,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

评标专家不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

有下列情形之一的,评标委员会成员应主动提出回避:

1、与投标人有经济利益关系的;

2、投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

3、其他原因应当回避的。

因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。

(三)评标现场答辩

参加前期物业管理招投标的物业服务企业现场主要答辩人员,应当是企业拟定负责管理该项目的经理或或企业副总经理以上的人员。

(四)投标评审

评标委员会根据招标文件规定的评标标准和方法对投标企业进行系统的评审和比较。评标委员会对各个评审因素进行量化的,应当将量化指标建立在同一基础或同一标准上。

前期物业管理评标采取综合评估法,评标委员会按照本通知和招标文件确定的评标标准和方法,按物业管理方案编制、现场陈述与答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面进行比较和综合评审,按总分从高到低顺序确定中标候选人,并对评标结果签字确认。

评标委员会根据本通知否决不合格投标或者界定为废标后,因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的,评标委员会应当否决全部投标。全部投标被否决的,招标人应当依法重新招标。

评标委员会在评审过程中发现的问题,应当及时作出处理或向招标人提出处理建议,并做书面记录。

除现场答辩外,评标应当在保密状况下进行。

评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正,但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

投标文件在实质上响应招标文件要求,但在个别地方存在漏项或提供了不完整的技术信息和数据等情况的,评标委员会应当要求投标人在评标结束前予以补正。投标人拒不补正的,评标委员会可以对投标人作出不利于该投标人的解释。

(五)废标的确定

经评标委员会评审,投标文件有下列情形之一的,应作为废标处理:

1、未密封的;

2、未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的;

3、未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容字迹模糊不清的;

4、投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的;

5、逾期送达的。

(六)重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应的确定

评标委员会应当根据招标文件,审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况均属于重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应:

1、投标文件没有投标人授权代表签字和加盖法人公章;

2、投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限;

3、投标文件附有招标人不能接受的条件;

4、投标文件载明的物业服务管理方案内容和标准不符合招标文件的要求;

5、不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的,为未能对招标文件作出实质性响应,并按本通知有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的,从其规定。

(七)评标报告

评标委员会完成评标后,应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容:

1、评标的基本情况和相关文件资料;

2、中标候选人排序名单;

3、对推荐中标候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由;

4、需进一步协商的问题及协商应达到的要求;

5、澄清、说明、补正事项纪要。

评标报告由评标委员会全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议,应投票表决,按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的,视为同意评标结论。评标委员会应当对此做书面说明并记录在案。

评审活动未结束,评标委员会成员无正当理由,不得中途退出评标委员会。

向招标人提交书面评标报告后,评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格以及其他资料应即时归还给招标人。

(八)中标人的确定

评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的,应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。

评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名,并按照得分从高到低的顺序,推荐中标候选人。

中标人的投标应符合下列条件之一:

1、能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准;

2、能够满足招标文件的实质性要求,并且经评审最为合理可行。

招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内确定总分最高的投标人为中标人。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。

在确定中标人之前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

中标人确定后,招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书,同时通知所有未中标人。

(九)物业服务合同的订立

招标人和中标人应自中标通知书发出的30日内,按照招标文件要求,中标人与招标人间订立书面前期物业服务合同。

(十)中标结果的备案

招标人应当自签订物业服务合同之日起15日内,向洛江区住建局备案。

前期物业管理项目中标备案,招标人提交以下材料:

1、洛江区前期物业管理中标备案表;

2、评标委员会提供的评标报告;

3、招标方法定代表人身份证明、法定代表人关于招标的授权委托书、被委托人身份证明;

4、中标企业的投标文件;

5、开标评标过程记录(含现场照片);

6、确定中标人的方式和理由(含评分表、各投标单位综合得分、分数汇总表);

7、与中标企业签订的前期物业服务合同、业主临时管理规约;

8、中标通知书;

9、法律、法规规定的其他材料。

(十一)前期物业服务合同的备案

物业服务企业自合同签订之日起30日内向住建局备案。

备案应提交以下材料:

1、洛江区前期物业服务合同备案表;

2、代理人身份证复印件;

3、前期物业服务合同、业主临时管理规约的复印件;

4、建设单位的营业执照和资质证书复印件;

5、物业服务企业有效的营业执照;

6、洛江区物业管理项目经理备案登记表(附身份证复印件、学历复印件、物业管理项目经理委派(任命)书复印件等);

7、法律、法规规定的其他材料。

以上文件除房地产开发企业文件外,其余均需盖物业服务企业公章。

(十二)悔标的法律责任

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果,或中标人放弃中标项目的,应承担赔偿责任。中标人非因不可抗力原因放弃中标的,取消其二年内参加前期物业管理的投标资格,其缴纳的履约保证金应归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

招标人在发出中标通知书30日后,无正当理由不与中标人签订物业服务合同的,应当给予中标人赔偿,赔偿标准双方协商解决;给中标人造成损失的,招标人应予以赔偿。

七、其他相关事项

(一)物业管理项目招标发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务交通等费用均由招标人支付。

(二)投标人和其他利害关系人认为招投标活动不符合有关规定的,有权向招标人提出异议,或依法向区住建局投诉。

(三)住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由洛江区住建局依照相关法律法规的规定予以行政处罚。

(四)招标人或其委托的招标代理机构不从依法建立的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的,依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定,评标无效。

(五)区住建局会定期对已交付的物业管理项目进行检查,有降低服务标准或减少人员配置等行为的,将责令企业进行整改直至按相关规定处罚。

(六)本通知未尽事项,按原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《福建省物业管理招标投标暂行办法》、《泉州市住房和城乡建设局关于加强前期物业管理招标投标管理的通知》等相关法规和规定执行。

(七) 本通知自印发之日起施行。

附件:前期物业管理招标书(示范文本)

洛江区住建局

2019428

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