《泉州市洛江区人民政府关于发布洛江区2019年度城镇基准地价的通告》政策解读

一、 背景依据

（一）深入贯彻福建省自然资源厅文件的要求

为了保持基准地价的指导作用和现势性，根据《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号）文件的精神和洛江区人民政府的要求，需对洛江区城镇基准地价级别和地价重新修订。

（二）基准地价时效性的要求

福建省自然资源厅发出《福建省自然资源厅关于开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（闽自然资发〔2019〕177号），部署全省开展基准地价的更新工作，并对基准地价更新和公布工作提出明确要求：一是将基准地价更新工作纳入常态化管理，明确每两年必须更新一次；二是明确基准地价更新范围和内容；三是实行基准地价网络电子备案，要求市、县（区）国土资源管理部门应当在本级政府批准公布实施新修订的基准地价之日起3日内，将政府公布实施基准地价成果网络上传和向社会公布；四是强化基准地价更新的监督和考评，将基准地价和经营性房地产用地出让方案的审查挂钩。上一轮洛江区城镇国有建设用地基准地价编制的基准日是2017年1月1日。近年来，随着洛江区基础设施建设、旧城改造、城区建设步伐不断加快，城乡面貌日新月异，原有的基准地价难以反映目前的地价水平，因此必要进行重新修订。

（三）地价法律政策调整的需要

近年来土地政策法律发生了较大的变化：《土地利用现状分类标准》（GB/T 21010-2017)对土地用途进行规范和细化，以满足土地利用管理的需要，基准地价在相应土地用途上也应进行规范和细化；《地价动态监测技术规范》、《城镇土地估价规程》、《若干产业用地管理分类目录（2013年本）》、《福建省自然资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综〔2009〕225号）等已经发布，基准地价的修订规范和监测技术不断完善，修订水平不断提高，基准地价须反映最新的技术成果，并与国家最新地价政策和管理规范相衔接，故应进行修订。

（四）土地（房地产）市场发展的需要

随着经济与社会的不断发展，洛江区土地市场交易日益活跃，地产市场在逐步完善，地价在社会活动中的地位和作用越来越突出。目前，洛江区土地一级市场已发育成熟，城市建设用地基本走上市场配置轨道，与此同时，土地使用权转让、租赁、抵押、作价入股等二、三级市场交易行为发生量大，市场活跃。为提高地价管理的透明度，规范地价管理，须及时对基准地价进行修编。

二、 目标任务

（一）文字成果

洛江区城镇国有建设用地基准地价修编报告

文字成果包括纸质和电子版两种，其中提交纸质报告10套，电子版文件3套。成果报告统一采用Microsoft Office Word 的docx格式文件。

（二）图件成果

1.洛江区商服用地基准地价图；

2.洛江区住宅用地基准地价图；

3.洛江区工矿仓储用地基准地价图；

4.洛江区公共管理与公共服务用地基准地价图；

5.洛江区商业路线价图。

三、工作进展

本次基准地价更新工作经收集相关资料、开展外业调查、内业整理工作后，于2020年11月初步形成《洛江区2019年度城镇基准地价更新应用方案》。随后，我局组织召开了基准地价更新座谈会，发布《洛江区2019年度城镇基准地价更新应用方案》（征求意见稿）向各乡镇（街道）、区直有关部门征求意见，并于2020年12月18日在我局七楼会议室举行洛江区2019年度城镇基准地价修订更新听证会，广泛听取了听证会代表的宝贵意见，技术组结合各方意见，通过总结、分析，相应采纳了相关意见，并对相关内容作出合理修改，形成较成熟的基准地价成果。2020年12月21日向泉州市自然资源和规划局提交2019年度洛江区城镇基准地价更新工作报告、技术报告、图件等工作成果，申请验收。泉州市自然资源和规划局组成验收组，于2020年12月30日对洛江区新一轮城镇基准地价修编成果进行验收，认为修编成果基本符合国家有关规程和省厅有关文件规定和要求，原则予以通过验收。经洛江区政府常务会议研究通过后，最终于2021年8月4日向社会印发公布。

四、范围期限

考虑到城镇建设发展的外延性和部分建设用地的郊外成片布局特征，在结合城市总体规划、城镇建设情况后，本次基准地价修编的工作范围为洛江区城镇国有建设用地范围内，具体为万安街道、双阳街道、河市镇以及马甲镇规划镇区用地，东至洛阳江，西至清源山，南至丰泽区与洛江区分界线，北至马甲镇东环路。洛江区乡镇基准地价适用范围为罗溪镇、虹山乡及马甲镇规划镇区外的国有建设用地范围。

　　五、主要内容

本轮基准地价修编的主要内容包括土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权）和开展基准地价修编相关专题研究。相关专题有：结合洛江区实际情况，开展《上一轮基准地价成果应用分析》专题研究。

（一）洛江区2019年基准地价的表现形式和内涵

（二）洛江区城区及乡镇各类用地土地级别范围

（三）商服用地路线价

（四）商服用地级别基准地价

（五）住宅用地基准地价

（六）工矿仓储用地基准地价

（七）其他用地基准地价

（八）洛江区乡镇商服用地级别基准地价

（九）洛江区乡镇住宅用地级别基准地

（十）洛江区乡镇工业用地级别基准地价

（十一）洛江区乡镇其他用地级别基准地价

（十二）地下空间建设用地使用权的基准地价

（十三）国有建设用地基准地价构成范围

六、注意事项

（一）用基准地价修正法评估宗地价格时，根据影响宗地价格的因素、因子优劣度来取用基准地价的调整幅度，“优”取最高调整幅度，“劣”取最低调整幅度，“一般”不做修正，“较优”取最高调整幅度的一半修正值，“较劣”取最低调整幅度的一半修正值。

（二）商服用地的临街宗地和街角地的宗地价格评估取用商服用地路线价，其它商服用地宗地价格评估取用区片价。

（三）地价成果的修编工作

土地市场是一个动态市场，地价不仅是土地质量差异的体现，而且也是社会经济发展状况、市场供需关系和特定时期政府地价政策的体现。为了保持基准地价评估成果的现势性，在土地市场发生变化或影响土地价格的各种因素发生变化时，必须对土地价格进行重新评估，及时修编基准地价成果。

在下列情况下应对基准地价进行重新修编：

1.由于整个社会经济条件发生变化而引起土地市场发生较大的变化，已有的土地估价成果已不能满足土地市场管理、地价管理和社会经济建设需要时；

2.因城市建设造成局部条件发生变化，引起局部区域土地价格发生较大变化时。

七、关键词诠释

（一）基准地价

在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

（二）均质地域

土地用途及利用条件基本一致的土地区域。

（三）土地还原率

将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。

（四）土地增值

待估宗地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。

　　八、联系人及联系电话

颜伟思  电话13599240814

张勇   电话13675021205